핵심만 간추린 재건축재개발 비법노트
저자 파리지앤
공개일 2020.9.8
이 웹북은 누구를 위한 건가요?
재건축재개발 투자에 관심 있으신 분, 관심은 있으나 어렵다고 생각하시는 분, 좋은 입지에 새아파트를 갖고 싶으신 분, 매번 로또청약에 떨어지시는 분, 소액으로 가능한 재건축재개발 물건이 궁금하신 분들에게 도움이 되는 책입니다.
이 웹북이 주는 가치는 무엇인가요?
좋은 입지의 새로 지어지는 아파트는 대부분 재건축 재개발 구역입니다. 로또 청약에 당첨되길 기다리는 것보다 투자시점과 기간에 대한 이해만 있다면 재건축 재개발 물건에 투자하여 새 아파트를 가질 수 있습니다. 일반분양보다 월등히 저렴한 분양가와 로얄동 로얄층을 미리 선점할 수 있고, 발코니 확장비와 다양한 옵션을 덤으로 가질 수 있는 방법을 알려드립니다.
이 웹북을 통해 얻을 수 있는 것은 무엇인가요?
재건축 재개발에 대한 이해, 사업진행기간, 용어 설명, 수익률 계산, 물건찾는법, 투자 플로어까지 쉽고 간단하게 정리되어 있어 책을 읽은 후 재건축 재개발 물건을 찾고 투자할 수 있도록 도와드리고 있습니다.
웹북 소개

PROLOGUE_나의 재건축・재개발 풀스토리


대학에서 건축공학을 전공 하였으며 졸업 후 건축 잡지사 근무경력을 포함하여 현재는 건축관련 업종에 18년째 일하고 있다. 부동산 투자를 시작한지 2년이지만 다양한 경험을 해보고싶어 분양권, 오피스텔, 상가,택지 등 다양하게 투자를 넓혀나가고 있는중이다.


 재건축・재개발 업무를 볼때 일이다. 나를 찾아온 사람들은 대부분 정비구역의 원주민들이거나 투자자들이었다. 조합이 결성되어 아파트를 짓는다는데 이게 사기는 아닌지, 이게 어떤방식으로 이루어지는지 조합원이 되는게 유리한지 아니면 계속 버티고 소송을 해서 청산금을 받는게 맞는지, 계속 살고 싶은데 방법은 없는지 등등 궁금해 하시는 분들이 많았다. 생각보다 사업진행방식에 대해 알고 계시는게 부족하여 진행방식에 대한 부분 정도만 설명드리고, 조합원의 선택 유무등에 대해서는 각자의 상황이 다르므로 도움을 드릴 수 없는 부분이었다. 이에 비해 투자자들은조합분위기가 어떤지 비대위(비상대책위원회)는 있는지, 사업진행은 잘 되고 있는지 이러한 부분을 물어보셨다. 지금 생각해보면 투자자들은 사업진행 속도에 따라 투자수익이 달라짐을 알고 물어보셨다. 


 사업시행인가가 나고 감정평가 금액과 권리가액이 나오면 조합은 또한번 뒤집어진다. 조합원들은 나를 찾아와 왜 우리집 감평액이 이것밖에 안되는지 앞집과 비교해서 가격차이가 많이 나 수용할 수 없다 또, 이 금액으로 새아파를 가질 수 있는지, 내가 추가로 돈을 얼마나 더 내야 하는지 등을 궁금해 하셨다. 지금생각해보면 그게 권리분석이었다. 권리분석을 해보면 물론 다 예상이다. 조합원의 예상분양가와 일반분양가와의 평당 금액차이, 발코니 확장비, 중도금 대출 무이자, 조합원들에게만 주어지는 옵션 가전 등을 계산해보면 적게는 1억원 이상 조합원들에게 혜택이 있는 구역이 많았다. 일반분양이 잘되어 거기에 프리미엄까지 생기면 조합원들은 엄청난 수익이 나는게 내 눈에 보였다. 하지만 다 사업이 잘 진행되어야 하고, 일반분양도 잘 되어야 하고 그런 가정들이 포함된 금액이라 ‘조합에서 이런 조건으로 조합원들한테 분양하겠다’하는 상황들을 설명만 드렸다. 몇몇 분들은 안심하고 돌아가시기도 하고, 어떤 분들은 지금이라도 현금 청산을 받아야 할지 고민을 하시는 분들도 계셨다.


 그러한 일을 여러번 겪으면서 그 당시에 재건축・재개발로 진행된 아파트의 일반분양 후 프리미엄이 붙는 것을 보고, 일반 아파트 청약 넣어서 떨어지기를 수없이 반복하는 것보다 재건축・재개발 될 아파트를 미리 사 놓았다가 조합원이 되면 좀 더 안정적인 투자가 되겠다고 생각했었다. 그러나 그러한 아파트나 그런지역의 건물, 땅을 사려면 투자금이 적어도 작게는 1~2억 이상이 필요하다 생각해서 쉽게 접근 하기는 힘들겠다는 생각도 했었다.


 내가 지인들 사이에서 권리분석을 잘 한다는 소문이 나 몇몇분들이 나한테 도움을 요청하여 도와드린적이 있다. 두가지 사례정도만 얘기해보면, 한 분은 관리처분 직전 재개발 물건에 투자하였는데 조합원 예상분양가가 평당 1천만원도 안되는 가격이라 프리미엄 7천을 주고 사도 괜찮은 물건이라 생각했다. 2년 후인 얼마전에 일반분양이 진행되었고, 일반분양가와 조합원 분양가 갭 차이가 1억7천이나 차이가 나고, 거기에 프리미엄까지 1억원 이상 형성 되었다. 본인 실투자금이 2억원 가까이 들어가긴 했지만 2년사이에 양도세 전 수익이 2억원 이상 발생된 것이다. 그리고 이 지역은 입지가 좋은 지역이라 앞으로도 계속 아파트의 가격이 오르리라 예상된다. 


 또 다른 지인의 투기과열지구내 재건축 되는 아파트 투자에 대해 고민을 하길래, 사업진행상황을 보니 안전진단만 통과되고 진행되었고, 정비구역 지정 준비중에 있다고 했다. 그 지역은 역세권에 학군까자 좋아 오래된 아파트도 전・월세, 매매 매물이 잘 없는 지역이었다. 더더욱 정비구역이 지정될꺼라는 기대감에 가격이 계속 오르고 있었다. 이미 시세가 비싼터라 지금 투자를 하는게 맞는지 고민을 하고 있었는데 정비구역지정이 보류가 된것이다. 지인은 사업이 늦어져서 안좋을 것이라 판단했고, 나는 반대로 정비구역이 지정 안됐으므로 지금 투자하기 적절한 타이밍이라 생각했다. 적정한 가격에 구입 가능하고, 언젠가는 정비구역이 지정되면 가격이 많이 오를꺼라 했더니 그 매물에 투자하였고, 얼마있지 않아 나의 예상대로 정비구역이 지정되었고, 지인 구매 후 6개월 정도 지났지만 지인이 구입한 가격에서 현재3억원 가량이 더 오른 상태이다. 그 지역은 재건축 열풍이 불면서 단계를 거칠때마다 엄청나게 가격이 오를 것이라 예상한다.


 최근 재건축・재개발 사업지들을 보면서 예전보다 사람들이 재건축・재개발에 대해 많이 알고 있구나 라는 생각이 들었다. 예전에는 사업시행인가 전후가되어야 사람들 사이에서 아파트가 들어선다는 인식이 있었는데 지금은 좋은 입지면 그보다 훨씬 전부터 투자하고 프리미엄이 형성이 되는 경우가 많아 거품이 형성되는 경우도 많은 것 같다. ‘무턱대고 투자하기 보다는 좋은 옥석을 가릴 필요가 있겠다’라는 생각을 했다.


 마지막으로 내가 최근 투자한 재건축 물건에 대해 소개해보자면, 시공사가 선정되어 정비구역 변경이 진행중인 물건이었다. 앞으로는 사업시행인가와 관리처분이 남은 상태이다. 적은 금액으로 살 수 있는 매물들은 이미 다 소진되어가고 있었고, 프리미엄이 작은 것도 1억원 이상 형성 되어 있었다. 원래 그 지역에서 살았었고, 학교도 다녔던 곳이라 입지에 대해선 잘 알고 있었다. 이 매물도 지인이 투자하려고 알아보던 중 나에게 자문을 구했고, 지인의 얘기를 들어보니까 잘하면 1억 초반에 구입 가능한 매물이었고, 앞으로의 시세차익도 많을꺼라 예상되어 투자를 권유하였다. 매물이 몇개 더 있다고 해서 당장 부동산을 찾아가서 투자수익 분석을 해보니 잘만하면 투자금이 그만큼 들지 않고도 수익이 많이 나올 수 있는 구조였다. 나는 그 자리에서 계약을 했고, 담보대출 실행 후 전소유자이 후순위 전세로 들어오는 조건으로 계약했고, 실투자금 5천만원으로 재건축 아파트를 가지게 되었다. 분양권 계약금보다 싼 금액이다. 향후 2~3년 후에 일반분양이 되고나면 시세차익이 적게는 2억이상 날꺼라 예상한다. 


 지인들과 투자사례를 공유하다가 얼마전 구입한 재건축 아파트 얘기를 했더니 다들 재건축・재개발 물건을 사고 싶어했다. 재건축・재개발은 어렵고, 투자금이 많이 든다는 이유로 투자를 시작하지 못했는데 나의 얘기를 듣고 그다지 어렵지 않다며 투자해보고 싶다 하셨다. 그러고는 질문이 마구마구 쏟아졌다. 이런 물건을 어떻게 찾는지, 언제 사면 되는지, 정말 작은 금액으로도 가능한지 등등 많이들 물어보시고 내가 만든 간단한 수익률 계산(엑셀파일)도 팔라고 하시는 분들도 있었다. 


 농담삼아 책 만들어 볼까 하는 생각은 했지만, 글을 쓰는 재주도 없고 내용이 많지 않을텐데, 그리고 아는 사람들은 이미 다 알고 있는 내용일텐데 하다가 혼자서 시작해본 이 작업이 어느덧 완성이 되었다. 

 내가 알고 있는 재건축・재개발에 대한 이해와 투자포인트를 함께 나눠보고, 분양권이나 일반 아파트 갭 투자 경험은 있지만 재건축・재개발 투자를 해보지 않으신 분들, 청약 당첨되기는 하늘에 별따기이지만 새아파트를 가지고 싶은 분들, 새아파트를 좀 더 저렴한 가겍에 구입하고싶은 분들에게 쉽고 핵심만 간추린 비법노트가 되길 바란다.

저자 소개
파리지앤
대학에서 건축공학을 전공 하였으며 졸업 후 건축 잡지사 근무경력을 포함하여 현재는 건축관련 업종에 18년째 일하고 있습니다. 부동산 투자를 시작한지 2년이지만 다양한 경험을 해보고싶어 분양권, 오피스텔, 상가,택지 등 다양하게 투자하고 있으며, 재건축 재개발 업무를 하면서 지인들의 재건축재개발 투자에 도움을 주어 지인들 사이에서 재건축재개발 전문가라는 별칭을 얻었으며, 현재도 직접간접 투자를 통해 인사이트를 넓혀 나가고 있습니다.
리뷰
총 4개
만족
kuk*
어떤 이유로 구매하셨나요?
재건축 재개발에 관심이 있어서 구매하게 됐습니다.
어떤 부분이 도움 되었나요?
생생한 현장 팁이 도움이 되었어요
만족
bae*
어떤 이유로 구매하셨나요?
부동산에 관심을 갖기 시작하여 공부를 하려고 구매하였습니다.
어떤 부분이 도움 되었나요?
부동산 초보라서 다른 책들은 아무리 읽어도 이해가 되지 않았었는데, 중요한 부분만 딱 짚어서 쉽게 설명이 되어 있어 좋았습니다. 이 책을 읽고 부동산 초보에서 벗어날 수 있을 것 같아요^^
만족
hjp*
어떤 이유로 구매하셨나요?
재개발재건축 투자를 하기위해 공부하던 중 내가 알고싶었던 재건축 재개발에대한 궁금증의 답을 줄 수있는 책인 것 같아서 구매하게 되었다
어떤 부분이 도움 되었나요?
재개발은 언제 투자해서 얼마정도 기다리면되는지 어떻게 진행되는지 flow차트로 보여주니 눈에 더 들어오고 쉽게 알수있었고 재개발 재건축 처음시작하는 사람도 이 한권이면 핵심만 알고 투자할 수 있을것같다는 생각이 들었다 너무 어렵지 않고 꼭 알아야할 부분만 간추린 핵심 요약집 같다는 생각이들어 재건축 재개발 투자시 궁금점이 있을때 그때그때 또 열어봐서 체크해가며 진행할수 있을것같다.
만족
psh*
어떤 이유로 구매하셨나요?
부린이로써 재건축재개발에 대해 알고 싶었습니다
어떤 부분이 도움 되었나요?
재건축재개발의 흐름을 한눈에 파악할 수 있었고 숫자로 예를들어주셔서 더 이해가 빨랐고 실제투자로도 이어갈 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다.